【広島のアパート投資】利回りが伸びない…？『 建築費10％削減で利回り＋1％を実現する方法』

節税と収益を両立させる“不動産開発コンサルタント”という選択。

広島でアパート投資をしている人の多くが、こう感じています。

「表面利回り5％台じゃ、もう合わない…」

建築費は上がり、

融資条件は厳しく、

節税効果も思ったほど出ない。

それでも、不思議なことに

──同じ土地、同じ建物で“＋1％の利回り”を出している人がいる。

その違いは、運でもタイミングでもなく、“仕組みの考え方”にあります。

第1章｜なぜ、広島のアパート投資で“利回り6％の壁”が生まれるのか

広島でアパート投資を検討する地主・不動産投資家の多くが、「黒字のはずなのに、お金が残らない」と口をそろえて言います。

けれど、それは誰かの努力不足ではありません。

実は建築や販売の“流れ”そのものが、最初からオーナーに不利にできているのです。

💬 表面上の黒字と、実際の手残りのギャップ

広島市・廿日市・東広島・呉エリアなどで建てられている新築木造アパートの多くは、表面利回り・実質利回りともに5〜6％前後。

見た目の数字はさほど悪くありません。

しかし、返済や管理費、税金、修繕積立などを考慮すると、実際にオーナーの手元に残る金額はごくわずかです。

帳簿上は黒字でも、現金はほとんど残らない。

これが、広島のアパート投資における「6％の壁」です。

🧱 原価が高いのは「建築会社」ではなく

「取引の仕組み」

多くの方が「建築費が高いのは建築会社のせいだ」と思いがちですが、実際に価格を押し上げているのは、不動産販売会社を介した取引構造です。

建築会社自体には、2種類の価格帯があります。

• 一般エンドユーザー向け価格（通常価格）

• 不動産会社などの業者間取引価格（仕切価格）

一般的にこの2つには約10％前後の開きがあることも事実です。

理由は、建築会社が不動産会社などの“下請け”として継続取引を前提にしており、業者間価格は継続受注を前提に会社間のルールとして設定されるからです

。一方で、個人オーナーとの単発契約では、会社の規定上、担当者ベースでの値下げ交渉には限界があります。

結果として、同じ建物でも価格差が10％近く生まれてしまうこともあります。

🏢 不動産販売会社の「最適化されない取引」

さらに、不動産販売会社を通すと別の問題が起こります。

彼らは「自社と取引のある建築会社」を前提に見積を組みますが、それは必ずしもオーナーに最適な会社とは限りません。

販売会社には以下のような仕組みがあります。

• 社内で指定された取引先（特定の建築会社）しか使えない

• 実績重視で、常に得意分野が最適化されるわけではない

つまり、販売会社の提案は「最適解」ではなく、

「自社の取引ルールに基づいた“社内最適”」でしかないのです。

その結果、建築費は自然と高止まりし、利回りも頭打ちになります。

💡 Marpy Consultingの立ち位置

Marpy Consultingは、建築会社でも販売会社でもありません。

どの会社にも属さず、オーナーの利益を中心に“最も合理的な選択”を導く中立的な立場です。

• 業者間価格での交渉が可能

• 建築会社の得意分野を見極めて最適にマッチング

• 同じ条件でも原価を10〜15％抑制

もちろん、私たちも案件ごとに5〜10％の報酬（手数料）をいただきます。

しかし、それは「売るためのマージン」ではなく、オーナー様のパートナーとして、

・ワンストップでの不動産開発完遂

・コストを削減して利益を増やす調整報酬といえる手数料です。

通常かかるであろう費用で十分に内包出来るため、金銭的リスクはございません

📘 Before → After：数字が語る「整える力」───────────────────────────────　

【平均建築費】　　販売会社経由：12,800万円　　Marpy再設計：10,600万円前後　　

改善効果　：▲2,200万円───────────────────────────────　

【表面利回り】　　販売会社経由：6.0％前後　　Marpy再設計　：7.0％前後　　

改善効果　: +1.0％

───────────────────────────────

※ 同一土地・同一規模での比較。　家賃設定・仕様条件は同一基準で試算。

10％の違いは、単なる数字ではありません。

それは、あなたの土地の可能性を守る“判断力”の差。

このあと、なぜ「流れを変える」だけで数字が動くのか、

その理由を具体的にお伝えします。

第2章｜利回りが伸びない本当の原因は、“高く売る仕組み”にある

あなたが不動産投資で「利益が思ったより出ない」と感じた時、多くの人が最初に疑うのは「建築費の高さ」や「家賃の安さ」でしょう。

しかし、それはあくまで“結果”であって、“原因”ではありません。

利回りが上がらない本当の理由は、

「誰の利益を中心に組まれた計画か」

という構造的な思想にあります。

💡 販売会社の目的は「売ること」

不動産販売会社の使命は、当然ながら「販売して利益を出すこと」。

会社としては正しい行動です。

ただし、その目的と、オーナーの目的（長期的な安定収益）は一致しません。

販売会社にとっては、「今期中に売れるかどうか」が最重要指標。

一方でオーナーは、「●●年後に手残りがいくら残るか」を重視しています。

つまり、“時間軸の違い”が、利回りの差を生む。

🏢 「高く売る」ための計画が、利益を削っていく

販売会社が提案するプランは、一見、数字が整っているように見えます。

しかし、その裏では“売るための見栄え”が優先されています。

たとえば、 仕様を上げて見た目の豪華さを演出

• 銀行評価を取りやすくするための家賃設定

• 建築費を膨らませても「利回り6％」をキープする計算トリック結果として、帳簿上の数字は綺麗でも、キャッシュは残らないという構造が生まれます。

これが、「6％の壁」の正体です。

📊 “仕組みの最適化”が行われていない現実

もうひとつの問題は、不動産販売会社が「毎回ゼロから最適化していない」ことです。

建築会社との取引は、

社内ルールで固定されているケースが多く、

「どの案件にも同じ建築会社を使う」

という体制が一般的です。

これにより、

• 各案件ごとに最適な業者選定ができない

• コスト調整の自由度が低い

• 現場経験に基づくプラン改善が反映されにくい

つまり、あなたの土地や予算、目的に合わせて“毎回最適化されていない”のです。

🧭 不動産開発コンサルタントの使命

一方で、私たちのような不動産開発コンサルタントは、「売る」ではなく「整える」ことを使命としています。

• 業者を横断的に比較

• 仕様

・コスト

・家賃設定を俯瞰

• 各社、士業の得意分野を組み合わせて“最適解”を導く

販売会社が“社内都合の最適化”を行うのに対し、

不動産開発コンサルタントは“案件ごとの最適化”を行う。

この違いが、数字を変える最大の理由です。

💬 例：仕様を整えるだけで、家賃＋7万円

たとえば、呉市の郊外で検討された障がい者グループホームの計画。

大手販売会社の提案では、

建築費＋諸費用で約1億5,800万円、

借上げ家賃月90万円、

表面利回り6.8％。

一見すると優秀な数字ですし、

運営側が管理するため実数に近い利回りです。

私は運営会社と建築会社の両方にヒアリングを行い、

以下の2点を調整しました。

1️⃣ 家賃単価の再交渉（＋月7万円）

2️⃣ 建築会社を変更（再見積で▲1,000万円）

たったそれだけで、利回り6.8％ → 7.8％へと＋1％の改善。

年間家賃＋84万円、10年後には＋840万円の差。

オーナー様が驚いたのは、

「建物もプランも変えていないのに、利益だけが増えた」という事実です。

🧩 “努力ではなく仕組みを変える”という発想

多くのオーナーは「頑張れば数字が良くなる」と思っています。

しかし、現実は違います。

努力ではなく、仕組みを変えること。この一手で、数字の世界は一変します。

第3章｜数字は「上げよう」とするより、“整える”ことで動く

アパート投資の利回りを上げるには、「もっと家賃を上げる」か「もっと安く建てる」しかない。そう思っていませんか？

実は、この考え方そのものが“壁”を作っています。

本当に数字を動かす力は、「上げる努力」ではなく「整える工夫」にあります。

💡 “利回りを上げる”とは、家賃を吊り上げることではない

利回りを1％上げるというと、多くの人が「家賃を上げる」と考えます。

けれど、それは一時的な解決でしかありません。

賃貸市場の家賃相場は、築年数・立地・間取り・設備でほぼ決まっています。

無理に高く設定しても、空室期間が伸び、トータルではマイナスになることが多い。

つまり、“上げる”ではなく“削らない”こと。

これこそが、実質利回りを高める唯一の方法です。

🏗 「削らない」ために整える3つのポイント

広島エリアで数多くの案件を見てきた中で、利回りを改善するオーナーに共通する3つの視点があります。

① 建築費を整える

建築費は、同じ延床面積でも、会社によって最大20％以上の差が出ることも少なくありません。

これは「仕様」や「仕入れルート」よりも、どの経路で契約するかで変わる部分が大きい。

不動産会社を経由すれば、当然マージンが上乗せされます。

しかし、不動産開発コンサルタントが間に入り、建築会社と直接交渉すれば、業者間仕切価格での取引が可能になり、全体の原価を抑えることができます。

② 家賃設定を整える

“高く貸す”工夫と広さによる効率化。

suumoなどの賃料査定データをもとに、「賃料下落リスクの少ない家賃帯」を把握、建築時に㎡あたりの単価が高く、そして地域需要に合わせたプランを導き出し、安定した入居率を確保する計画をします。

ここで重要なのは、“満室”よりも“継続入居率”。

1ヶ月空室が出るだけで、利回りは一気に0.3〜0.5％落ちます。

③ 融資と返済を整える

金利や返済期間も、利回りに直結します。

同じ建築費でも、返済年数を20年から25年に延ばすだけで、年間キャッシュフローが＋80〜100万円改善するケースもあります。

銀行は“計画の完成度”を重視します。

収支計画書が緻密であればあるほど、金利条件も柔軟になります。

📘 Before → After：数字が語る「整える力」───────────────────────────────　

【平均建築費】　販売会社経由：12,800万円　　

Marpy再設計　：10,600万円前後　　　　改善効果　：▲2,200万円───────────────────────────────　

【表面利回り】　販売会社経由：6.0％前後　　

Marpy再設計　　　：7.0％前後　　改善効果　　: +1.0%

───────────────────────────────

※ 同一土地・同一規模での比較。　家賃設定・仕様条件は同一基準で試算。

🧩 “整える”という発想が利益を増やす

オーナーが意識すべきは、“節約”ではなく“最適化”。

削ることではなく、「無駄を減らし、必要を残す」ことが本当の戦略です。

Marpy Consultingでは、それぞれの土地条件・融資枠・想定家賃に応じて、「全体を整える」ことで利益を最大化します。

💬 例：ただ整えただけで、＋1,000万円の差

ある地主様は、大手の提案で利回り6.0％のアパート計画を提示されました。

そこで、私たちが同じ土地・同じ規模で再設計。

• 建築会社を再選定し建築費を1,000万円削減

• 家賃設定を市場中央値に再調整

• 融資条件を25年返済に変更

結果、利回り6.0％ → 7.0％へ＋1％改善。

10年後の純利益で＋1,000万円以上の差が生まれました。

✴️ まとめ：数字は“戦う”より“整える”

数字を動かすのは、努力でも運でもありません。

構成・条件・交渉・仕組。この4つを整えるだけで、資産の未来は変わります。

第4章｜「中立チェック」で数字を取り戻す

多くの地主様や投資家が、こう感じています。

「今さら別の会社に見てもらうのは気が引ける」

「もう見積もりも出したし、今さら動かしても変わらないのでは」

しかし、実際に数字を“整えた”方々の多くが口をそろえて言うのです。

「もっと早く、相談しておけばよかった」

💬 中立チェックとは？

Marpy Consultingが行う「中立チェック」は、

建築会社や販売会社とは異なり、

“誰の利益にも偏らない立場”

で数字を検証することを意味します。

それは単なるセカンドオピニオンではなく、

「今の提案が、あなたの目的に沿っているか」

を冷静に見直す作業です。

🧩 中立チェックの３ステップ

① 見積・仕様の“内訳”を確認する

まずは、提示されている見積を分解して見ていきます。

見積書の金額をそのまま比較しても意味がありません。

大事なのは、どの項目が高いのか／不要なのか。

過剰な外構費や高級仕様が混在しているケースも多く、1,000万円近い削減が可能なことも珍しくありません。

② “建築会社”ではなく“計画全体”を比較する

一般的な比較サイトや一括見積サービスでは、

「どの建築会社が安いか」

だけが焦点になります。

しかし、私たちが見るのは事業全体です。

• 家賃設定• 金利

・返済条件

• 建築費

・諸経費

• 想定修繕

・管理コスト

そもそもの計画建築物の種類など、これらを一つのバランスシートとして再設計します。

③ 設計・建築会社・金融機関・運営会社との交渉サポート

交渉は、ただ「安くしてください」と頼むものではありません。

数字の根拠と再設計プランを提示することで、相手が納得する形でコストを下げることができます。

Marpy Consultingは、過去の実績データと業界交渉経験をもとに、“通る交渉”を段階的に進めていきます。

📘 Before → After：数字が語る「整える力」───────────────────────────────　

【平均建築費】　　販売会社経由　　：12,800万円　　

Marpy再設計　：10,600万円前後　　改善効果　　：▲2,200万円───────────────────────────────　

【表面利回り】　　販売会社経由　　：6.0％前後　　

Marpy再設計　　　：7.0％前後　　改善効果　　　: +1.0%

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※ 同一土地・同一規模での比較。　家賃設定・仕様条件は同一基準で試算。

💡 “中立”がもたらす安心感

この「中立チェック」は、あなたの計画を否定するためのものではありません。

むしろ安心して前に進むための再確認です。多くの地主様が、「建てるかどうか」を決める前に、一度このチェックを受けることで、自信を持って次の一歩を踏み出しています。

📩 無料個別相談でできること

Marpy Consultingでは、広島・廿日市・東広島・呉エリアを中心に、土地活用・アパート開発・グループホーム計画の無料個別相談を実施しています。

相談時に必要なのは、次の３つだけ。

1️⃣ 現在の見積書※既に動き出している場合

2️⃣ 計画している土地の場所

3️⃣ 想定している家賃や間取り

これだけで、

「この条件でどこまで数字を良くできるか」

シミュレーションと実績ベースで可視化します。

✴️ オーナー主導の時代へ

もはや「販売会社が決めた数字に従う」時代ではありません。

これからは、地主・投資家自身が“選ぶ側”に立つ時代です。

あなたの土地、あなたの未来。

そのどちらも守るために、一度“中立の目”を通して数字を整えてみてください。

第5章｜「不動産開発コンサルタント」がもたらす実質的な違い

中立チェックを経て、数字が整ったとき、

多くの地主様や投資家が最初に口にする言葉があります。

「同じ土地なのに、こんなに違うものなのか。」

これは大げさな話ではありません。　

「誰を中心に計画を組み立てるか」によって、同じ規模・同じ条件でも結果はまったく変わります。

💡 “整える専門家”という存在

不動産販売会社や建築会社は、

それぞれの立場で誠実に仕事をしています。

ただし、彼らの役割はあくまで「建てる」「売る」こと。

一方で、私（Marpy Consulting）の仕事は「整えること」です。

・土地の選定から竣工までワンストップで対応

・ 利益を左右する「見積・仕様・返済条件」のすべてを横断的に比較

・提案プラン、業者価格、家賃設定を中立的に最適化

・オーナーの立場から“数字のズレ”を修正

この調整こそが、最終的にオーナーの利益を守るための核。

建てる前の段階で数字を正しく整えれば、

初期投資額・利回り・返済・資産価値が一気に安定します。

🧭 建てる前に、利益は決まっている

多くの人は「建築が終わってからが勝負」だと考えています。

しかし、実際はその逆。

建てる前に、すでに利益は決まっている。

• 建築費が＋500万円になれば、　

そのまま10年間の純利益が▲1,000万円変わる。

• 家賃設定を2,000円見誤れば、　

毎月▲2万円、10年で▲240万円の差が生まれる。

• 金利を0.2％抑えられれば、　

年間＋60万円の手残りが増える。

数字は、建物の完成後に動かすのではなく、

計画段階で整えることによって“未来”が変わるのです。

📊 これまでの成果事例📍 広島市佐伯区・木造3階建アパート12戸───────────────────────────────　

【大手不動産販売会社提案】　　

建築費：12,800万円　　利回り　: 6.0%

───────────────────────────────

【Marpy再構築案】　　建築費：10,600万円　　利回り：7.0％　　

改善効果：＋1.0％（10年後純利益＋1,000万円）───────────────────────────────

この差を生んだのは、特殊な技術でも裏ルートでもありません。

中立の立場で全体を整える。ただそれだけです。

💬 「相談してみて本当によかった」

実際に相談された方々がよく言う言葉があります。

「もっと早く聞けばよかった。」

私たちは、営業ではなく整備、構築の立場です。

強引な契約も、営業電話もありません。

数字を中立に見直すだけで、自分の計画として、どれほど伸びるかを知ってもらう。

それが、この仕事の本質です。

📩 無料個別相談・公式LINE登録

Marpy Consultingでは、広島近郊・東広島・呉エリアの地主様・不動産投資家様を対象に無料個別相談を行っています。

✴️ 「未来を守る選択」を今

土地活用の目的は、建てることではなく、残すこと。

建築や販売の世界では、利益構造が複雑に絡み合います。

だからこそ、第三者の目線が必要です。

「どの道を選べば、最も正しく資産が育つのか。」

それを共に考え、整える。それが私たちの仕事です。

未来は“建てる瞬間”ではなく、“整える段階”で決まる。

Marpy Consultingが、あなたの資産を正しい軌道に導きます。

第6章（エピローグ）｜未来は、土地ではなく「判断」から動き出す

事業計画、設計、建築、運営管理。

それぞれの専門家が、自分の領域で最善を尽くしています。

しかし、その“最善”がオーナーの利益と一致しているとは限らない。

ここまで読んできたあなたなら、もう気づいているはずです。

本当に必要なのは、「誰に頼むか」ではなく、“どう考え、どう判断するか”という視点。

💬 同じ土地でも、判断が違えば結果が変わる

広島の土地活用では、

「条件が似ているのに結果が違う」

という例を何度も見てきました。

その差を生んでいたのは、立地でも金利でもなく、

“考え方”の違いです。

• 一社の提案だけで判断した人

• 中立的な目線で計画を比較検討した人

このわずかな違いが、10年後の資産を大きく分けます。

判断の基準を整えるだけで、未来の数字は確実に変わるのです。

🧭 「地主主導の時代」が始まっている

これまでの土地活用は、企業主導でした。

「提案してもらう」

「言われた通りに進める」

そんな流れが当たり前でした。

けれど、これからは違います。

建築費高騰、土地価格高騰、家賃下落…収益物件として、条件を満たすための不安要素は多くなり、企業として収益物件開発の計画実現すらままならない時代です。

すなわち地主主導の時代です。

オーナー自身が知識を持ち、選び、判断する立場に立つ。

私たち不動産開発コンサルタントは、その“判断力”を支え、計画を最適化する存在でありたいと思っています。

💡 「相談」は、まだ決めていない人のためにある

相談とは、迷っている人のためのものではありません。

決断をより良くするための確認作業です。

多くの成功オーナーは、「まだ決めていない段階」で私たちのもとを訪れます。

だからこそ、柔軟に修正でき、最も利益の出る形に整えられるのです。

⸻📩 無料個別相談フォーム・公式LINEのご案内Marpy Consultingでは、広島近郊エリア・東広島・呉エリアの地主様、不動産投資家様向けに無料個別相談を行っています。

「アパート建てたいんだけど、どうすればいい？」

「障害者グループホームって収益物件としてどうなんですか？」

など、どんな状況でも全然構いませんので、お気軽にお声掛けください。

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✴️ 最後に──未来を決めるのは、土地でも建物でもない

それは、あなた自身の“判断”です。

数字を整えることは、建てる前に未来を描き直すこと。

それはもう、単なる土地活用ではなく、あなたの人生設計そのものです。

未来は、土地ではなく「判断」から動き出す。Marpy Consultingが、その決断のそばに立ち続けます。