広島で土地活用を成功へ導く木造アパート経営の始め方

1. 広島で土地活用を始めるならアパート経営という選択を追加

1.1 木造アパートが選ばれる理由

広島で土地活用を考えるとき、まず検討したいのが木造アパートの経営です。 

コストパフォーマンスや収益性、

法規制への適応力の面で、

木造アパートは非常にバランスのとれた選択肢なんです。

木造アパートが選ばれる一番の理由は、

建築コストの低さと収益性の高さの両立がしやすいからです。

RC（鉄筋コンクリート）造に比べて建築単価が安く、

初期投資を抑えながらも、賃料設定に大きな差が出にくいため、

利回りが高くなりやすいんです。

よく選ばれる理由はこの3つです。

1. 建築コストが安く済む 

   　木造は1㎡あたりの建築費がRC造より2〜4割安くなることもあります。

    　同じ自己資金でもより多くの戸数を建てられるケースが多く、効率的に賃貸収入を得られます。

   
   

2. 法規制の自由度が高い 

   　たとえば準住居地域や第一種住居地域など、

   比較的規制が厳しい場所でも対応しやすいです。

    　広島市内のように地域によって条件がばらつくエリアでも柔軟に対応できます。

   
   

3. 需要との相性が良い 

   　広島は大学や工場、企業オフィスが多く、

   単身世帯向けのアパート需要が安定しています。

    　木造アパートは1K・1LDKなど小規模住戸との相性が良く、低家賃帯での需要を取り込みやすいのが魅力です。

   
   

忙しい地主様や相続者様にとっても始めやすいのが特徴です。

「土地はあるけど何から始めていいかわからない」

 「相続で引き継いだけど固定資産税だけが負担になっている」

こんなお悩みをお持ちの方にとって、

木造アパート経営は

最小限の初期投資で収益化できる現実的な選択肢

なんです。

ただし、木造アパートだからといってすべてが成功するわけではありません。

 次のような点で失敗しがちなので注意が必要です。

• 建築後の稼働率を見込まずに建ててしまう

   　→ 周辺の入居ニーズや競合調査を行ってから設計を進めましょう。

  
  

• 安さだけを重視して業者を選んでしまう

   　→ 原価削減は重要ですが、経験の浅い業者だと設計や収支計画が甘くなることもあります。

  
  

• 将来の修繕や維持費を見落とす 

  　→ 外壁・屋根・共用部の修繕費は10〜15年後に必要になるので、あらかじめ計画に入れておくのが安心です。

木造アパートは、収益性・法規制・ニーズの3点で非常にバランスがよく、

特に広島の土地を持つ方には相性の良い土地活用方法と言えます。

1.2 他の土地活用（駐車場、商業施設など）との比較

広島で土地を活かす方法には、

アパート経営以外にも選択肢があります。

 しかし、収益性・安定性・資産性のバランスで見ると、

木造アパートは優位な活用法の一つです。

【他の土地活用と比較した特徴】

• 駐車場経営：初期費用が少ないが収益性は低く、競合も多い

• 商業施設用地：テナント依存型で空室リスクが大きい

• 戸建て分譲：一時的な売却益はあるが、継続収入は得られない

【木造アパートの強み】

• 複数の入居者から安定した家賃収入を得られる

• 長期にわたって土地を保持しながら活用できる

• 空室対策や間取り調整で需要に柔軟に対応可能

【選ばれる理由】

• 相続税対策・固定資産税軽減にもつながる

• 土地を手放さずに資産形成が可能

• リスクとリターンのバランスがとれている

土地を「生かす」には、収益を継続的に生む仕組みづくりが重要です。

1.3 広島という地域特性と木造アパートの親和性

広島は、都市と郊外がコンパクトにまとまったエリアで、

単身者・ファミリー・学生など幅広い賃貸ニーズがあります。 

木造アパートは、そうした多様な需要と地価のバランスにマッチした土地活用手法です。

【広島エリアの主な入居ニーズ】

• 中区・南区などの中心部：単身・共働きカップル向け1K〜1LDK

• 安佐南区・東広島市：ファミリー層や学生の需要が多い

• 工業地帯や大学周辺：技能実習生や学生向けの安定ニーズあり

【木造アパートとの相性が良い理由】

• 建築コストを抑えつつ複数戸が確保できる

• 小規模な敷地にも柔軟に対応できる構造

• 賃貸需要に対して供給過多になりにくい設計が可能

【土地活用として選ばれる背景】

• 広島では相続や遊休地の活用ニーズが増加傾向

• 都市部周辺に空き地が残りやすく、開発余地がある

• 固定資産税の負担軽減を目的とした活用ニーズも多い

広島の地域特性を活かすなら、木造アパートは現実的で収益性の高い選択肢です。

2. 広島の土地を活かすアパート経営の基本と設計ポイント

2.1 法規制の確認と土地特性の把握

アパート経営を成功させるには、

その土地に何が建てられるかを正確に把握することがスタートラインです。 

広島のように地形や法規制が多様な地域では、

早い段階での確認が欠かせません。

【必ず確認したい法的条件】

• 用途地域：建てられる建物の種類が限定される

• 建ぺい率・容積率：建物の大きさ・階数に直結

• 接道義務・道路幅：条件を満たさないと建築不可の場合も

【広島で多い土地特性と注意点】

• がけ地や高低差のある土地は条例や補強工事が必要

• 古い住宅街ではセットバック（道路後退）が求められることも

• 市街化調整区域は事業用途に制限あり

【よくある失敗例と対策】

• 調査不足で「建てられない土地」だった

• 想定より戸数が減り、収益性が崩れた

• 役所協議を怠って設計や許認可に手戻りが発生

まずは法規と敷地条件をクリアにし、収益プランの土台を整えましょう。

2.2 ターゲット層に合わせた間取りとプランニング

アパート経営では、

「誰に住んでもらうか」

を明確にしないと空室につながりやすくなります。

 広島の地域性を踏まえて、

ターゲット層に合った間取り設計がカギとなります。

【広島のターゲット層と間取り傾向】

• 都市部（中区・南区）：単身者向け1K・1LDKが人気

• 郊外（安佐南区など）：ファミリー層向け2LDK前後が需要あり

• 学生エリア（西条・呉など）：家具付き1R、1Kが効果的

【設計で意識すべきポイント】

• ターゲットに合わせた動線・収納・防音対策

• 設備のグレードは入居者層に応じて選定

• 1階と2階で間取りを変えるなどの柔軟設計も有効

【よくある失敗と対策】

• 周辺調査なしで間取りを決定 → 需要とミスマッチ

• 設備を過剰投資 → 家賃に反映されず回収困難

• 全戸同じ間取り → ターゲットが限定され空室に繋がる

間取りは「地域」と「入居者ニーズ」の掛け算で考えるのが成功のポイントです。

2.3 木造アパートの設備仕様とコストバランス

木造アパート経営では、

設備の選び方が入居率と収益に直結します。 

すべてを豪華にするのではなく、

ニーズの高い設備に絞ってコストを最適化することがポイントです。

特に広島では、

駅近物件や学生・単身者向けの設備が求められる傾向があります。

よく選ばれる設備は以下のとおりです。

【入居者に人気の設備（基本＋差別化）】

• バス・トイレ別、エアコン、Wi-Fi無料

• 室内洗濯機置場、モニター付きインターホン

• 宅配ボックス、防音フローリング、スマートロック

【やりすぎ注意の設備】

• 高級キッチン、床暖房、特注内装

• 家賃アップに繋がりにくく、コスパが悪いことも

収益を意識するなら「選ばれる設備だけを入れる」が鉄則です。

3. 広島でのアパート経営における土地活用と収益シミュレーション

3.1 初期費用・融資・利回りの基礎設計

アパート経営では、

初期費用と融資条件が利回りに大きく影響します。

 自己資金だけで建てるのは難しいため、

多くの場合は金融機関からの借入を活用します。

計画時に確認すべき基本項目は次のとおりです。

【初期費用の内訳（目安）】

• 土地取得費（既に所有なら不要）

• 設計・建築費（木造：1戸あたり500〜700万円）

• 外構・登記・融資手数料など諸経費（総額の10〜15％）

【融資の基本条件】

• 融資期間：25〜35年

• 金利：1〜2％台が中心

• 自己資金：建築費の1〜3割程度が一般的

【利回り計算の基本】

• 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 総事業費

• 実質利回りは管理費・修繕費を引いて算出

収支計画は「余裕を持った資金設計」と「返済シミュレーション」がカギです。

3.2 想定賃料・稼働率・ランニングコストの見積もり

アパート経営では、収益性の鍵を握るのが

「家賃」

「稼働率」

「経費」

です。 

これらを正しく見積もらないと、

思ったような収益が得られないどころか、

赤字になるリスクもあります。

計画時に確認すべき主なポイントは以下のとおりです。

【想定家賃の見積もり方法】

• 周辺の類似物件を徹底調査

• 立地・築年数・間取りで大きく変動

• 設備の差で1〜2万円前後変わることも

【稼働率の想定（目安）】

• 新築時：90〜95％を見込むのが現実的

• 広島の人気エリアでは比較的高水準を維持可能

• 空室対策込みでプランを立てることが重要

【ランニングコストの主な項目】

• 入居者・建物管理費（5〜7％）、修繕積立、火災保険、固定資産税

• 年間収入の20〜30％を目安に見積もると安心

「稼働率90％で回るか？」が経営の安定ラインです。

3.3 空室リスクや修繕費を考慮した収支管理

安定したアパート経営には、

“万が一”を想定したリスク管理が欠かせません。

 特に空室や修繕は収支に直接影響を与えるため、

初期から想定しておくことが大切です。

見落としやすいリスクと備え方は以下のとおりです。

【空室リスクと対策】

• 退去が重なると、収入が一気に減少

• エリアニーズに合った間取り・設備を設計段階で調整

• 入居付けの早い管理会社を選定することが鍵

【修繕・維持費の準備】

• 屋根・外壁・共用部などは10〜15年ごとに大規模修繕が必要

• 計画的に月1万円〜2万円/戸を積立てると安心

• 急な修理（給湯器やトイレ）にも対応できるよう現金を確保

【収支管理で意識すべき点】

• 表面利回りだけで判断せず、実質利回りを重視

• 数年先の修繕・空室も織り込んだキャッシュフロー設計が重要

長く稼げるアパート経営には「守りの視点」も必要です。

4. 広島の土地活用で木造アパート経営に失敗しないための注意点

4.1 計画初期に多い見落としとその対策

アパート経営で最も多い失敗のひとつが、

「初期計画の甘さ」です。

 スタート時点での見落としが、

後々の収益悪化やトラブルにつながるケースは少なくありません。

よくある見落としと、具体的な対策は以下のとおりです。

【よくある初期の見落とし】

• 土地がアパートに適していない（用途地域・形状）

• 想定入居者が不明確で、間取りがミスマッチ

• 収支計画に空室リスクや修繕費が含まれていない

【対策のポイント】

• 着手前に法規制・土地条件を徹底チェック

• 周辺の需要分析を元に、ターゲットを明確化

• 長期のキャッシュフローを試算して余裕ある設計に

【専門家との連携がカギ】

• 建築士・不動産会社・コンサルタントと事前相談

• 自分だけで判断せず、複数の視点でプランを精査する

初期の“ズレ”がそのまま長期のリスクになることもあります。

4.2 許認可や建築工程で起こりがちなトラブル

アパート建築では、

行政との調整や工程管理のミスがトラブルの原因になりやすいです。 

スケジュールの遅れや追加費用が発生すると、

収益計画にも大きく響いてしまいます。

現場でよくある問題点と、対策を整理しておきましょう。

【許認可で起こりがちな問題】

• 開発許可が下りず、設計のやり直し

• 事前協議不足で提出後に差し戻し

• 接道条件やがけ条例の見落とし

【建築工程でのトラブル】

• 工期がずれて入居開始が遅れる

• 見積もりよりコストが増加する

• 施工ミスや仕様の行き違いによる手直し

【防ぐための準備と体制】

• 着工前に行政と綿密な事前協議を行う

• 工程・費用のチェックリストを作成して共有

• 建築士・施工会社と密にコミュニケーションを取る

「申請と工事は順調に進む」と思い込みすぎないことが大事です。

4.3 業者選定や管理体制で損をしないために

アパート経営では、

どの業者と組むかで成功・失敗が大きく分かれます。

 建築・管理・募集をすべて任せきりにすると、

コスト過多や空室リスクが発生しやすくなります。

以下のポイントに注意して業者選定を進めましょう。

【よくある業者選定の失敗】

• 見積金額だけで建築会社を選んでしまう

• 管理会社の対応力を確認せず契約

• 不動産会社が自社都合でプランを誘導してくる

【業者選定のチェックポイント】

• 過去の実績・対応力・地域の理解度を比較

• 契約前に複数の提案を受け、条件を見比べる

• 担当者の説明が具体的で信頼できるかを見る

【管理体制で意識したいこと】

• 入居者対応・家賃回収・退去処理まで確認

• 自主管理か委託か、メリットと負担を比較

• 定期点検・修繕対応も任せられる体制かが重要

“誰に任せるか”は、長期的な収益に直結します。

5. 広島で安定したアパート経営を実現するための土地活用術

5.1 高稼働を保つための募集・入居戦略

アパート経営の成否を左右するのが入居率の維持です。

 築年数が浅くても空室が続けば、

利回りは大きく下がってしまいます。

 早期入居と長期定着を見据えた戦略が欠かせません。

具体的な対策ポイントは以下のとおりです。

【募集時の工夫】

• エリアの家賃相場を把握し、適正価格を設定

• 写真や間取り図、設備の特徴を明確に掲載

• ネット掲載はもちろん、地場の仲介店へも情報提供

【入居者ニーズへの対応】

• ペット可・ネット無料・宅配ボックスなど差別化設備の導入

• 単身者・学生向けには家具家電付きも効果的

• 防犯性や生活のしやすさを重視した案内文も重要

【空室対策としての運用】

• 2ヶ月以上空室が続く部屋は家賃見直しや条件変更を検討

• フリーレントや礼金ゼロなど柔軟な対応を用意

• 管理会社と定期的に空室対策会議を行う

満室経営を実現するには“選ばれる理由”を作ることが大切です。

5.2 入居者フォローと長期契約で収益安定化

アパート経営の安定には、

入居後の満足度と長期入居の促進が欠かせません。 

入居者が定着すれば、

空室リスクや原状回復コストを抑えられ、

収益が安定します。

そのために意識すべき点は以下のとおりです。

【入居後フォローのポイント】

• 入居直後の不具合対応を迅速に行う

• 共用部の清掃や照明管理で印象を保つ

• 年1回程度のアンケートや案内通知で関係性を維持

【長期入居を促す工夫】

• 家賃を少し抑えて、更新率を高める戦略も有効

• 更新時のプレゼント（ギフト券など）で満足度UP

• 設備の故障対応をスピーディに行う体制を構築

【トラブル回避で安心感を提供】

• 騒音・ゴミ出しルールの案内を徹底

• 苦情対応の連絡先を明記し、相談しやすい環境を整える

• トラブルは放置せず、早期に対処する姿勢を見せる

入居後の満足度が「次も住みたい」に繋がります。

5.3 自主管理と管理会社活用のメリット比較

アパート経営では、

「自分で管理するか、管理会社に任せるか」

という判断が必要です。

 どちらにもメリットと注意点があるため、

自分のスタイルや目的に合わせて選ぶことが大切です。

それぞれの特徴を整理してみましょう。

【自主管理のメリット・デメリット】

• 管理費がかからず、収益を最大化しやすい

• 入居者と直接やり取りでき、細かな対応が可能

• ただし、手間と時間がかかり、トラブル対応の負担も大きい

• 不在時の対応や空室対策はハードルに

【管理会社に任せるメリット・デメリット】

• 家賃回収・入居対応・クレーム処理などを一括代行

• 空室対策や広告もプロ目線で実施してくれる

• 管理費（家賃の5〜7％）がかかるが、安心感は高い

• 担当者の質によって差が出るので選定が重要

【選ぶ基準】

• 自主管理は「近隣在住・経験あり・時間に余裕がある人」におすすめ

• 手間を減らし安定運営を目指すなら、管理会社の活用がベター

収益と労力のバランスを見て、自分に合った方法を選ぶことが成功の鍵です。

6. 広島で土地活用をお考えならMarpy Consultingのアパート経営サポートを

6.1 Marpy Consulting が提供する主な支援内容

広島で土地活用やアパート経営を検討している方に向けて、

Marpy Consultingは企画から運営までを一貫サポートしています。 

「何から始めればいいかわからない」という段階から、

事業化・収益化まで並走するのが特徴です。

主な支援内容は以下の通りです。

【マーケット調査・法規確認】

• 立地や需要動向、賃料相場をリサーチ

• 用途地域・建ぺい率・容積率などの法的条件を事前に整理

【事業計画・収支シミュレーション】

• 最適な用途提案（アパート・他収益物件）

• 想定家賃・建築費・利回りの試算と感度分析

• 融資や出口戦略を踏まえた現実的な計画立案

【開発実行支援・プロジェクト管理】

• 設計者や施工業者の選定・折衝サポート

• 許認可取得、各種手続きの実務支援

• 運営会社・管理会社の紹介と交渉補助

すべての工程をワンストップで支援する体制が整っています。

6.2 収益性改善と原価削減のための独自ノウハウ

Marpy Consultingでは、

アパート経営の利益を最大化するための“数字に強い支援”を行っています。 

単なるプラン提案にとどまらず、

建築コストと収益構造を両面から最適化するノウハウが強みです。

主な取り組み内容は以下のとおりです。

【原価削減のスキーム】

• 分離発注を活用し、中間マージンを排除

• 通常より10％前後の建築費削減を実現

• 契約前の見積チェックでコストの過剰項目を調整

【収益性を高める提案】

• 賃料設計や用途変更で利回り改善（約1％UPを目指す）

• 断熱・防音性能など、長期運用に強い設備を選定

• 管理コスト・維持費の抑制を前提にした設計

【数値に基づく提案力】

• 表面利回り・実質利回り・投資回収年数を明示

• 感度分析で将来のリスクに備える設計

• 投資判断が“数字で見える”資料を作成

見た目の提案ではなく、実行可能で現実的な収益プランが手に入ります。

6.3 ワンストップ支援による安心のサポート体制

Marpy Consultingの強みは、

完全に土地オーナーのパートナーということです。

開発の“はじまり”から“出口”までを一貫してサポートできる体制にあります。

 土地活用やアパート経営が初めての方でも、

安心して任せられる流れが整っています。

主なサポート体制は以下のとおりです。

【初期〜計画段階のサポート】

• 立地調査・事業収支作成・市場分析を代行

• 許認可や行政との協議を事前に整理し、手戻りを防止

• 設計・建築会社選定やプラン調整も補助

【実行フェーズの伴走支援】

• 工程・品質・コストを一括管理（プロジェクトマネジメント）

• 契約・見積・変更対応などの調整業務もカバー

• 協力会社との折衝や連絡窓口も代行可能

【稼働・出口戦略まで】

• 賃貸管理会社との条件交渉や募集戦略のサポート

• 竣工時点で高稼働を見込めるリーシング設計

• 売却（出口）のサポートまで対応

すべての工程に精通した体制だからこそ、安心して任せられるのです。

7. まとめ

広島で土地活用を考えるとき、

単に「建物を建てる」だけでは不十分です。

 これからの時代は、土地を“稼ぐ資産”として運用する視点が不可欠です。

アパート経営はその代表的な手段として注目されています。

【なぜ“稼ぐ不動産”が必要か】

• 固定資産税や管理コストが年々重くなっている

• 駐車場や一時的な用途では収益性が低い

• 相続後の維持・処分にも影響するため、収益化は重要

【アパート経営の特徴】

• 月ごとの家賃収入で安定的にキャッシュを生む

• 複数戸に分散することでリスク軽減ができる

• 将来的な売却益も見込める可能性がある

【“稼ぐ資産”に変えるための考え方】

• 利回りや回収年数など、数字を重視した設計

• 入居ニーズ・立地特性に合ったプラン作り

• 建てた後の運営までを含めて収益を見通す視点

土地は「所有」するだけではなく、「収益を生む仕組み」に変えてこそ価値が高まります。

アパート経営による土地活用ならMarpy Consultingにお任せください

木造アパートを中心とした収益物件開発のご相談を、広島エリアで幅広くサポートしています。 企画・許認可・建築・管理まで、ワンストップで安心の土地活用をご提案します。 土地の収益化にご興味がある方は、ぜひホームページをご覧ください。