アパート経営の利回りの最低ラインは？木造で損しない基準を解説

1. アパート経営における利回りとは？

1.1 利回りの基本と重要性

アパート経営を考えるとき、

最初に気になるのが「利回り」ですよね。

 利回りとは、

簡単に言えば「投資したお金がどれくらい利益として戻ってくるか」を示す指標です。 

年単位での収益性を測るもので、

投資判断の「物差し」として欠かせません。

たとえば、

1億円でアパートを建てて年間の家賃収入が800万円なら、

表面利回りは8％です。 

この数字を見て「良い」と感じるかどうかは、

他の経費をどう考慮するかで変わります。

 利回りは“単なる数字”ではなく、

経営判断そのものなんです。

木造アパートを検討している方にとって、

この利回りを正しく理解しておくことは、 

「建ててから後悔しないための第一歩」です。

1.2 表面利回りと実質利回りの違い

アパート経営では、利回りには大きく分けて2種類あります。

 1つ目は「表面利回り」。

もう1つは「実質利回り」です。

• 表面利回り（グロス利回り） 　家賃収入を物件価格で割った単純な数字。広告などでよく使われます。 　例：家賃収入600万円 ÷ 物件価格1億円 = 6％

• 実質利回り（ネット利回り） 　家賃収入から管理費・固定資産税・修繕費・空室損などのコストを引いた“本当の利益率”。 　例：家賃収入600万円 - 経費100万円 = 500万円 → 500万円 ÷ 1億円 = 5％

このように、表面利回りだけを見て判断すると、

実際の収支とのズレが生まれやすくなります。

 特に木造アパートは、

建築費が抑えられる分、

利回りは高く見えやすい傾向があります。

 しかし、

修繕サイクルや空室リスクを考慮すると、

実質的な利回りは1〜1.5％ほど下がることも珍しくありません。

「実質利回り」で判断することが堅実な経営のカギになります。

1.3 利回りがアパート経営の成否を左右する理由

アパート経営は、

数年単位の短期勝負ではなく、

10年・20年と続く長期運用です。 

そのため、

初期段階で設定した利回りが、

将来の収益性を大きく左右します。

たとえば、利回りが1％違うだけでどうなるでしょうか？

 1億円の投資で考えると、

年間の利益は100万円の差です。

 10年経てば1000万円。

長期で見れば大きな違いですよね。

さらに、利回りの考え方を誤ると、

次のようなリスクに直面します。

• 家賃設定が高すぎて入居が決まらない

• 修繕や税金を想定しておらず、手元に残らない

• 表面上の数字に惑わされて、事業計画が破綻する

逆に言えば、

利回りを冷静に分析できれば、

空室リスクを抑え、

融資条件の交渉にも強くなれます。 

銀行や投資家も「実質利回りがどの程度か」を重視して判断します。

利回りは“数字のテクニック”ではなく、

“経営の羅針盤”です。

 この数字をしっかり読み解ける人ほど、

安定したアパート経営を続けられます。

2. アパート経営の利回り相場と最低ライン

2.1 全国の平均利回りと最低ラインの地域差

アパート経営を始める前に知っておきたいのが、

全国的な利回りの平均と地域差です。

 利回りは、立地や建物構造によって大きく変わります。

 木造アパートの場合、

建築コストが比較的低く抑えられるため、

同じ立地条件でも鉄筋コンクリート造（RC造）より利回りが高くなる傾向があります。

全国的に見ると、表面利回りの平均はおおよそ次のような水準です。

• 都市中心部（都心部）：表面利回り4〜6％前後

• 地方中核都市：表面利回り6〜8％前後

• 郊外・地方エリア：表面利回り8〜10％前後

この数字だけを見ると、

地方の方が「利回りが高い＝お得」と思われがちですが、 

実際は空室リスクや修繕費の割合が高くなるため、

実質利回りで見ると1〜2％ほど下がるケースが多いです。

一方で、都心部は土地価格が高く、

初期投資額が大きくなる分、利回りは低く見えます。

 しかし、安定した入居需要が見込めるため、

空室率が低く、結果的にキャッシュフローが安定しやすいという強みがあります。

木造アパートを中心に考えると、

実質利回りの全国的な平均はおおむね5〜7％前後が目安です。

 その中で「最低ライン」として意識すべきなのは、

実質利回り4％台。

 これを下回る場合、

長期的に見ると経費や修繕コストで赤字リスクが高まります。

安全に経営を続けるなら、

最低でも実質5％以上を確保することが目安です。

2.2 木造アパートにおける利回りの特徴

木造アパートの利回りは、

構造的な特徴から「数字が良く見える」傾向があります。

 建築コストが比較的低く、

同じ家賃設定でも投資額を抑えやすいためです。

 しかし、それだけで判断するのは危険です。

木造アパートの利回りを考える際に押さえるべきポイントは3つあります。

1. 減価償却期間が短い 　木造は法定耐用年数が22年と短いため、節税効果が早く得られますが、その分、修繕サイクルも短くなります。

2. 空室リスクが立地で変動しやすい 　学生エリアや単身者向け需要の強い地域では高い稼働率を維持できますが、郊外では入居者確保が難しい場合も。

3. 表面利回りと実質利回りの差が大きくなりやすい 　共用部の修繕、シロアリ対策、塗装などの維持コストが想定より多くかかることがあります。

これらを踏まえると、

木造アパートの実質利回りは6〜7％が理想的なレンジです。

 それを下回る場合は、建築コストや運営費を見直す必要があります。

「表面利回り8％」と見えても、

実際には6％程度が現実的な収益ラインと考えておくと安全です。

2.3 「最低ライン」はどこまで下げられる？安全圏の目安

利回りの「最低ライン」は、投資の目的によっても異なります。

 たとえば、

• 資産形成目的（長期運用）なら、安定重視で実質5％以上

• キャッシュフロー重視（短期回収）なら、6〜7％以上を目指す

• 相続・土地活用目的なら、税対策も含めて4〜5％でも採算が取れることがあります

ただし、注意したいのは

「利回りが低い＝リスクが少ないとは限らない」という点です。

 建築コストが過剰で初期投資が大きすぎると、

回収期間が延び、

実質的な利回りは下がります。

 逆に、安価な施工で建てた結果、

修繕費が頻発すれば、長

期的にはむしろ損になります。

そのため、最低ラインを判断するときは、以下の3つを基準にしましょう。

1. 家賃相場に対して建築費が見合っているか

2. 空室率・修繕費・管理費を加味した実質利回りで判断しているか

3. 出口戦略（売却・承継）を考慮した回収期間が見通せるか

この3点を満たして初めて、「最低ラインでも安心できる経営」と言えます。

3. 利回りが下がる主な原因と注意点

3.1 よくある3つの失敗：空室・修繕・想定外コスト

アパート経営では、

計画段階で想定していた利回りが、

実際に運用を始めると大きく下がることがあります。

 その原因の多くは「見落としやすい3つの落とし穴」にあります。

1. 空室率の読み違い 　

   計画時に「満室想定」で利回りを計算してしまうケースが非常に多いです。 　しかし、実際には年間を通して90％前後の稼働率が現実的です。 　1室でも空くと、年間収入は大きく減少します。 　

   たとえば10室中1室が3か月空くだけで、収入は約2.5％下がります。 　

   これだけで、実質利回りが一気に安全ラインを割ることもあるのです。

   
   

2. 修繕費やメンテナンス費の想定不足 　

   木造アパートでは、10年を過ぎると外壁塗装、屋根補修、給湯器交換などの出費が重なります。 　

   これらを「後で考えればいい」と放置していると、数百万円単位の費用が突然発生します。 　

   実際のところ、年間収入の10〜15％を修繕積立として見込むのが現実的です。

   
   

3. 想定外のコスト（税金・管理費・広告費） 　

   固定資産税や火災保険、管理委託料、入居募集時の仲介手数料など、細かなコストが積み重なります。 　

   これらを差し引くと、表面利回りよりも実質で1〜2％下がるのが一般的です。

この3つのどれかが崩れるだけで、

利回りが1〜2％下がることも珍しくありません。

 利回りが下がる原因の多くは

「数字の見落とし」ではなく、

「想定の甘さ」から生まれます。

3.2 表面利回りだけで判断するリスク

広告や販売資料では、

ほとんどの場合「表面利回り」が掲載されています。 

しかし、

そこに惑わされると、

経営上のリスクを見落とすことになります。

たとえば「表面利回り8％」と書かれていても、

実際の経費を引くと実質5％台に下がることが多いです。

 この差を理解しないまま投資判断をすると、次のようなリスクを抱えます。

• 想定していた返済計画が崩れ、キャッシュフローが赤字になる

• 家賃収入でローンを返すだけの「回すだけ経営」になる

• 売却を検討しても、想定より安い価格でしか買い手がつかない

木造アパートの場合、

構造上のメンテナンス費が発生しやすく、

表面利回りとの差が開きやすいのが特徴です。 

そのため、

購入や建築を検討する際は

「実質利回り5％を確保できる設計」

を基準にするのが安全です。

“表面利回り”は数字上の魅力、

“実質利回り”こそ経営の現実。 

この視点を持てるかどうかが、安定経営の分かれ道です。

3.3 築年数・立地・運営方法による影響

利回りを下げてしまう要因は、

建物そのものだけではありません。 

築年数や立地、

運営方法の違いも大きく影響します。

1. 築年数の影響 　

   築浅ほど家賃が高く取れますが、建築費も高く、利回りは低くなりがちです。 　

   逆に築古は利回りが高く見えますが、修繕費がかさみ、実質的な利益率は下がります。 　

   木造の場合、築15年を超えると大規模修繕のタイミングを迎えるため、ここで利回りが急落するケースも。

2. 立地条件の影響 　

   駅近・商業圏・大学周辺など、入居需要が安定しているエリアでは、利回りは低くても空室率が低いため、総合的な収益は安定します。 　

   一方で、郊外や人口減少エリアでは、利回りが高くても空室率の上昇で収支が崩れやすくなります。

3. 運営方法の影響 　

   自主管理と委託管理では、経費構造が変わります。 　

   自主管理なら経費は抑えられますが、手間とトラブル対応の負担が大きくなります。 　委託管理の場合は手数料が発生しますが、入居率や修繕対応の精度が上がるため、結果的に利回りを維持しやすくなります。

これらの要素を総合的に見て判断することが、

安定した利回りを確保するための鍵です。

利回りを守るためには、

“数字”だけでなく、

“運営の質”を設計段階から考えることが大切です。

4. 利回りを上げるための具体的な改善策

4.1 建築コストを抑えつつ収益性を高める方法

利回りを上げるには、

「家賃を上げる」よりも「コストを下げる」方が効果的です。 

なぜなら、

家賃は周辺相場に左右されますが、

建築コストや運営費は

“自分の努力次第”で改善できるからです。

たとえば、

アパート建築の際にすべてを一括発注にしてしまうと、

建築会社の利益分が大きく上乗せされてしまいます。

 一方で、設計・施工・設備を分離して発注する「分離発注方式」を採用すれば、 

中間マージンを減らし、原価を平均10％ほど削減できるケースもあります。

さらに、間取りや設備を工夫することで建築コストを下げながら収益性を保つことも可能です。

 たとえば、

• 共用部を最小限にして延床面積を有効活用する

• 浴室乾燥機や宅配ボックスなど、入居者が求める「付加価値」を低コストで導入する

• 外観デザインをシンプルにしてメンテナンス性を上げる

このような設計の工夫で、

初期投資を抑えつつ高い入居率を維持できれば、

利回りの改善効果は長期にわたって続きます。

“建築コストの最適化”は、利回りを上げる最初の一手です。

4.2 長期的に利回りを安定させる管理・運営の工夫

建てた後の運営こそが、利回りを決定づけます。

 特に木造アパートでは、

建物のメンテナンスと入居者管理の精度が収益に直結します。

長期的に安定した利回りを確保するためには、次の3つの工夫が有効です。

1. 修繕サイクルの見える化 　

   修繕費は「突発的な出費」ではなく、「計画的なコスト」として積み立てておくことが大事です。 　

   外壁や屋根の塗装、給湯器の交換など、10年・15年ごとの周期をあらかじめ設定しておくと、 将来的な支出を読みやすくなり、キャッシュフローを安定させられます。

2. 入居率を維持する管理体制 　

   管理会社を選ぶ際は、手数料の安さよりも「入居率」「対応の速さ」「更新率」を重視しましょう。 　

   入居者対応の遅れは評判の低下につながり、空室期間を延ばしてしまいます。 　

   空室が1部屋3か月続くだけで、年間収益の約2.5％が失われる計算です。

3. 家賃設定とリフォームのバランス 　

   家賃を下げるより、内装リフォームで価値を上げる方が、結果的に収益性を維持できます。 　

   水回りの更新やアクセントクロスの導入など、費用対効果の高いリフォームを行うと、「古いけれど住みやすい」と感じてもらいやすく、空室リスクを減らせます。

利回りの安定には、

“手間を減らす工夫”よりも“続ける工夫”

が欠かせません。 

管理を仕組み化することが、経営の持続力を高める最大のポイントです。

4.3 リノベーション・再投資で収益性を再構築する

築年数が経過したアパートは、

家賃の下落と空室率の上昇で利回りが下がりやすくなります。

 しかし、諦める必要はありません。

リノベーションや再投資で再び「稼ぐ物件」に変えることができます。

ポイントは、「見た目を変える」だけでなく、「ターゲットを再定義する」ことです。 

たとえば、

• 単身者向けから社会人カップル向けへ

• 学生向けからリモートワーク層へ

• 1Kから1LDKへの改修で家賃単価を上げる

このように需要のある層へ合わせることで、

同じ土地でも収益を上げられます。

さらに、

リノベーション後は減価償却資産として再計上できるため、

税制面のメリットもあります。

 銀行融資も通りやすくなり、

次の物件への再投資がしやすくなります。

もし築20年以上の木造アパートを所有しているなら、

• 外壁・屋根の全面改修

• 間取り変更による再活用

• 家賃見直しとセットのブランディング再設計

これらを組み合わせることで、利回りを2〜3％改善できる可能性があります。

5. 土地活用・アパート経営を成功させるための伴走支援

5.1 開発コンサルティングで利回りを「数字」で見える化

アパート経営を成功させるうえで、

もっとも重要なのは

「事業の全体像を数字で把握すること」です。

 利回りの最低ラインを守るには、

勘や感覚ではなく、

立地・建築コスト・賃料設定・運営費

などを総合的に計算しなければなりません。

しかし実際には、

地主様や相続者様の多くが

「建ててから初めて赤字に気づいた」

というケースに直面します。 

その原因は、

初期の段階で“事業性の見える化”

が十分にできていないことにあります。

ここで役立つのが、不動産開発コンサルティングの存在です。

 土地の特性や法規制を踏まえたうえで、

• どんな規模・間取り構成なら高い入居率を維持できるか

• 収支モデルを組むとどの時点で黒字化できるか

• 銀行融資・出口戦略まで含めたシミュレーション

これらを“数字で判断できる形”に整理します。

たとえば、

同じ土地でも建築費を1割抑えられれば、

利回りは約1％改善します。

 また、想定家賃を月額3,000円上げるだけでも、

10戸規模なら年間36万円の増収です。 

こうした数値の積み重ねを一つずつ検証していくのが、

専門家による開発コンサルティングの役割です。

利回りの安定は、

計画段階の「数字の精度」で決まります。

5.2 原価削減と収益設計を両立する仕組み

アパート経営では、

利回りを高めるために“収益性の向上”だけを意識しがちですが、

 本当に重要なのは、

「収益性」と「原価削減」の両立です。

株式会社Marpy Consultingでは、

分離発注スキームを活用することで、 

通常の建築会社が上乗せする粗利部分を削減し、

平均10％前後の原価削減を実現します。

 たとえば、建築費1億円の計画であれば、

約1,000万円のコストを抑えられる計算です。

さらに、

単に費用を減らすだけでなく、

 「賃料設計」

「用途最適化」

「運営コスト抑制」

といった収益を伸ばす工夫を組み合わせることで、

 最終的な利回りを1％前後改善するスキームを提供しています。

この“削減と増収のダブル設計”こそ、

安定経営の最大のポイントです。

また、

許認可や行政協議など、

見落としがちな工程もコンサルタントが先回りで整理するため、

 無駄な時間や手戻りを防ぎ、

事業をスムーズに進められます。

原価を抑えつつ、

利回りを数字で改善できる。

それが専門家と組む最大のメリットです。

5.3 ワンストップ支援で“稼げる不動産”を実現

土地活用やアパート開発は、

設計会社・施工会社・金融機関・管理会社など、

多くの関係者が関わります。

 この中で調整役がいないと、

情報が分断され、

判断の遅れやコストの膨張につながることがあります。

株式会社Marpy Consultingでは、

こうした煩雑なプロセスをワンストップ体制で支援しています。

• 立地調査・法規リサーチ

• 設計会社・建設会社の選定と見積取得

• 許認可の事前協議・行政対応

• 運営・管理会社との交渉

• 出口戦略（販売・運用）のサポート

これらすべてを一貫して伴走し、

地主様や宅建業者様が“意思決定に集中できる環境”を整えます。

この伴走支援の特徴は、

単なる「アドバイス」ではなく、

「現場と数字の両面で寄り添う支援」

であること。

 立地条件や収支モデルに応じて

最適な事業構成を設計し、

最終的には“埋まる計画”へ導きます。

アパート経営は、

建てて終わりではなく、

“稼ぎ続ける仕組み”を設計する事業です。

 その基盤を整えるために、

専門的なコンサルティングの力を借りることは、

決して贅沢ではありません。

 むしろ、コンタクト手数料を含めても、大幅に原価低減を可能とし、

将来の安定を守るための“最適な投資”と言えます。

6. まとめ：利回りの最低ラインを見極めて堅実な経営を

6.1 数字に惑わされず「事業性」を重視する

アパート経営では、

利回りという数字が最も注目されます。

 しかし、

重要なのは「高い利回り」ではなく、

「安定して続く利回り」です。

 一時的に高く見える利回りも、

空室や修繕で崩れれば意味がありません。

本当に見るべきなのは、

家賃収入・経費・修繕・税金・融資返済を含めた実質利回り。

 これを冷静に分析することで、

事業としての健全性を判断できます。

利回りの最低ラインは“数字の限界”ではなく、

“経営の安全圏”を示す指標です。

 この考え方を持つだけで、

失敗のリスクを大きく減らせます。

6.2 木造アパート経営を長く安定させるために

木造アパートは、

コストを抑えやすく、

利回りが高く出やすい構造です。

 しかしその分、

メンテナンスや運営の工夫が欠かせません。

特に意識したいのは、

• 修繕費の計画的な積み立て

• 入居率を維持する管理体制

• 立地に応じた賃料設定とリノベーション戦略

これらをバランスよく行うことで、

実質5〜7％前後の安定利回りを長く維持できます。

 さらに、

リノベーションや再投資を計画的に行えば、

利回りを2〜3％改善できる可能性もあります。

木造アパートは「育てる資産」です。

 “建てる”ではなく“育てる”

という意識を持つことが、

安定経営への第一歩です。

6.3 次のステップに進むための考え方

アパート経営は、

最初の一棟を建てる段階で全てが決まるわけではありません。

 むしろ、

建てる前の「計画」と「数字の整理」で、

その後の10年・20年の結果が変わります。

だからこそ、

土地の特性や資金計画を

客観的に分析できる専門家との伴走が大切です。

 利回りの最低ラインを理解し、

その上でどう改善していくかを一緒に考えることで、 

安心して次のステップに進めます。

アパート経営の本質は、

数字を超えた「長期の信頼と計画性」にあります。 

今日から一つひとつの数字を見直し、

未来に続く“稼げる仕組み”を築いていきましょう。

木造アパートの収益性を高める開発コンサルティングはMarpy Consulting

開発コストを平均10％削減しながら、利回りを1％改善するスキームを提供。 許認可・融資・施工・管理の全工程を伴走し、“埋まる計画”を一緒に設計します。 詳しくはMarpy Consulting公式サイトをご覧ください。

https://propagateinc.wixsite.com/website-2356