【2026年が最後の追い風！！】『不動産投資家・事業者・資産家のための“障がい者グループホーム開発”完全ガイド』

序章　「利回り」だけで選ぶ時代はもう終わった

第1節　あなたがこの記事を読んでいる時点で、実は運がいい

不動産投資の世界は、

知っているか・知らないかの差が、

そのまま未来の資産を決めてしまう世界です。

物件サイトやSNSでは

「利回り6％確保！」とか

「サブリースで安心経営」

なんて言葉が飛び交っていますが、

それらの多くは表面上の数字だけを切り取った情報です。

本当の“チャンス”は、

静かに、表の話題にならない場所で動いています。

そして、

あなたが今まさに

この記事を読んでいるということは、

その「静かな波」に気づき始めているということです。

つまり、運がいい。

もしあなたが、タイトルにあるような

◾️アパートなどの収益物件を購入検討しているけど、利回り合う新築物件がないなと諦めている「不動産投資家」

◾️新しく事業の柱が欲しい、高単価な建売商品スキームが欲しいと感じてる「ハウスメーカーや宅建業者」

◾️先祖から受け継いだ土地だけど、相続対策とはいえ場所的にアパートは厳しいと感じてる「地主様」

◾️資産の分散のため収益用不動産で、　　ポートフォリオを整えようとしている「資産家」

これらに該当するのであれば、

そう言い切って構いません。

世の中には、

土地を持ちながらも動けずに

時間だけが過ぎていく人がたくさんいます。

「建てる」ことが目的になってしまい、

結果として誰のためにもならない

箱モノを作ってしまうケースも少なくありません。

一方で、

ほんの一握りの人が、

「建てる前に整える」

という発想を持ち、

収益性と社会性を両立したプロジェクトを実現しています。

この差は、

才能や資金力ではなく、

タイミングと判断力、

そして“誰に相談するか”の差。

いま、不動産投資の世界は過渡期にあります。

アパート投資も、

マンション経営も、

決して悪い選択ではありません。

しかし、

家賃の伸び悩みや建築コストの上昇、

融資審査の厳格化など、

数字だけでは計れない“見えない壁”が増えています。

そんな中、

行政が直接支援し、

運営会社が求め、

地域社会からも歓迎される形で

成立している投資がある。

それが、「障がい者グループホーム開発」です。

もちろん、

誰でも始められるわけではありません。

土地の広さ、

立地、

自治体の判断基準、

運営会社との相性。

複数のハードルを越えなければ成り立たない。

だからこそ、

「このタイミングで、この情報に出会えている」

ということ自体が、大きな幸運なんです。

これを偶然と呼ぶか、

必然と呼ぶかは人それぞれですが、

少なくとも、

“掴める人”

の前には今、風が吹いている。

この記事では、

「利回り」や「建築費」

といった数字の話を超えて、

“何を、どのタイミングで、誰と整えるか”

という現実的かつ本質的な視点をお伝えしていきます。

そして最後には、

あなたの土地や状況に合わせて、

どんな未来設計ができるのか。

その判断の“軸”を一緒に見つけていきましょう。

第2節｜今の不動産投資市場に起きている静かな変化

「アパート経営は、もう安定しない」

そう感じている人は少なくありません。

しかしそれは、

チャンスが消えたという意味ではなく、

見つけ方が変わったということなんです。

以前の不動産投資はシンプルでした。

土地を買って、

建てて、

家賃をもらう。

それだけで資産が増える時代。

けれど今は、

銀行の融資条件は厳格化し金利も上昇。

建築費は10年前より20〜30％上昇。

土地価格も上がる一方で高止まり。

家賃相場はほぼ横ばい…　

いや、ここ10年アパートが建ち過ぎたエリアも多く、下がっているとも言えます。

帳簿の数字は黒字でも、

実際のキャッシュフローはギリギリ。

この“目に見えない苦しさ”が、

今の現場のリアルです。

地主も、

投資家も、

不動産業者も、

みんな、同じ問いを抱えています。

「本当に今、建てていいのか？」

「どこに頼めば安心できるのか？」

「どうすればリスクを抑えて利益を出せるのか？」

この“迷いの時代”をどう抜け出すか。

その答えは、

「選び方」ではなく

「整え方」にあります。

数字だけを追う投資から、

「どんな価値を社会に残せるか」

を軸にした投資へ。

いま、静かに広がっているのが、

「障がい者グループホーム開発」

という選択肢です。

建てること自体が社会貢献になり、

行政の補助と運営会社の長期借上により、

家賃リスクを抑えた

“安定収益モデル”

が実現する。

しかも、

地方や郊外でも需要があり、

社会的意義と経済的安定を

同時に満たす数少ない領域。

ただし、

ここには明確な“条件の壁”があります。

200坪以上の土地、

自治体の認可、

運営会社との連携。

どれも一朝一夕では整えられない。

だからこそ、

今この時期に準備できる人だけが

掴める機会なんです。

すでに一部の地域では、

運営会社の新規受け入れ枠が埋まり始め、

借上家賃も少しずつ下がる兆しが出ています。

2023年末頃、

私は5年弱でそうなると思っていましたが、

予想以上のスピードで、

今後必ず訪れる過渡期に向かっています。

つまり、

「遅れれば届かない」

局面に入っている。

この章で伝えたいのは、

焦らせたいわけではなく、

「気づいた人だけが動けるタイミングがある」

ということ。

あなたがもし、

今、土地を持っていて、

何かを始めたいのに答えが見つかっていないなら……

それは“止まっている”のではなく、

準備が整いつつあるというサインです。

次の章からはいよいよ本題。

アパート投資とグループホーム開発、

それぞれの本質的な“役割の違い”を掘り下げていきます。

そして、なぜこの時代に

「障がい者グループホーム」

が投資家や地主にとって最適解となり得るのか。

また、

不動産販売会社、

建築会社のクライアントには伏せたい、

ここでしか見れない「裏事情」なども綴っています。

その理由を、

実際の事例を交えて解き明かしていきましょう。

第1章｜アパートも正解。でも“もう一つの正解”を知らない人が多い

第1節　アパート投資は「終わり」ではなく「成熟期」に入った

アパート投資が終わったわけではない。

むしろ、

これまで多くの人が人生の土台を築いてきた、

誇れる手段です。

そこに家があり、

灯りがともり、

暮らしがある。

この国の街並みを支えてきた一つとして、

アパートは今も大きな貢献をしています。

だからこそ、

私は「もう古い」と切り捨てるような言葉は選びません。

ただ、事実として“状況は変わった”。

建築費は10年前より20〜30％上昇。

それに対して家賃相場はほとんど上がっていません。

かつて「7％あれば優良物件」と呼ばれた世界。

今では木造アパートでさえ、「

6％でも御の字」になり、

さらに実質利回りでは4％台まで落ち込むケースも珍しくありません。

表面上は黒字でも、

ローン返済・修繕・税金を

引いたあとの手残りはわずか数十万円。

それでも、

土地を活かそう、

地域を守ろうと

決断して建ててきた人たちは尊い。

私は、その努力を否定したくない。

でも同時に、

「それでも未来を変えたい」

と思う人には、別の道があることを伝えたい。

それが、“もう一つの正解”。

第2節　「利回り」を超えた“存在意義”を持つ投資

今、国が静かに力を入れているのが、

障がい者グループホーム（GH）

という福祉施設です。

それは「社会的支援」ではなく、

社会的インフラ。

この国が高齢化や障害者と共に直面している現実。

家族は生活のため、

仕事に行かなければならなかったり、

ご両親がお亡くなりになられ、

身寄りが無くなったり。

障がいを持つ人たちが

安心して暮らせる場所が、

圧倒的に足りていない。

自治体の現場では、

「どれだけ入居希望者がいても、施設がない」

という声が絶えません。

では、なぜそれを“投資”として考えられるのか？

理由はシンプル。

社会性と収益性が一致しているから。

政令指定都市では、

1入居者あたりの国補助が通常より月10万円高い。

補助金は入居者の「重度」により変動しますが、

20室フル稼働すれば、

約月800万円以上の安定収益が生まれる構造になっているため、

必要経費を差っ引いても経営は成り立ちやすい。

そして、

家賃は90〜110万円前後で長期借上。

借上年数は20〜30年。

運営会社にとっても、

地主・投資家にとっても、

リスクを抑えた“Win-Winの仕組み”ができている。

ただし、このチャンスを掴める人は限られています。

なぜなら、条件が厳しいから。

200坪以上の土地、

ハザードエリアの回避、

行政との調整、

そして運営会社との信頼関係。

一見ハードルに見えるこれらの条件こそ、

「建てられる人は、選ばれた人」

という証なんです。

第3節　不動産投資は“数字”から“意志”の時代へ

利回り、返済比率、金利、もちろん大切です。

でも、それだけを追っていては

心が疲弊する時代になりました。

資産形成とは、

本来“心の豊かさ”と“誇り”を守るための行動。

だからこそ私は、こう伝えたい。

「数字の上で正解でも、

　心が納得していない投資は、長続きしない。」

アパートは地域の暮らしを支える。

グループホームは地域の未来を支える。

どちらも「住まい」をつくるという点で同じ。

ただ、見つめている“時間軸”が違う。

アパートは今を生きるための資産。

グループホームは未来に残すための資産。

そしてもうひとつ、大切な事実があります。

アパートは“建てやすい”けれど、

グループホームは“誰でもは建てられない”。

この「希少性」こそ最大の価値。

あなたがもし、

この情報に出会い、

立地や条件が当てはまる土地を持っているなら、

それは“偶然の幸運”ではなく、

“未来の招待状”です。

第4節　「選ばれる土地」と「整える力」

障がい者グループホームは、

立地・形状・行政の判断、

どれか一つでもズレると成り立ちません。

そのため、

ほとんどの建築会社や不動産会社では、

「建てたいけれど分からない」

というのが本音です。

だからこそ、

私は「整える人」としてこの仕事をしています。

土地を見て、活かす道を描く。

運営会社の声を聞き、

借上条件を整える。

そして、

地主様や投資家が

“誇りを持てるプロジェクト”

に仕立てる。

数字ではなく、“意味”を整える。

その過程こそが、

未来を動かす不動産開発コンサルタントの本質なんです。

アパートも、間違いじゃない。

だけど、それだけでは届かない未来がある。

そして、障がい者グループホーム開発という道を知ったあなたには、もう「知らなかった頃の自分」には戻れません。

第2章｜なぜ今、“障がい者グループホーム開発”なのか

当社、株式会社Marpy Consulting のリアルな現場感と共に描きます。

ここでは「社会性 × 安定性 × タイミング」を三本軸に、

“2026年が最後の追い風である理由”

を実直に綴っています。

第1節　全国で「建てたくても建てられない」現実が起きている

いま、全国の不動産市場には静かな二極化が進んでいます。

ひとつは、

「建てたいけれど、もう数字が合わない」層。

もうひとつは、

「建てる場所が分からない、でも社会性のある投資がしたい」層。

このどちらにも共通しているのが、

“方向性は合っているのに、出口が見えない”

というもどかしさです。

実際に、私の地元広島でもこんな声をよく聞きます。

「土地はあるけど、アパートだと利回りが合わない」

「建築会社は勧めてくるけど、金額がバラバラ」

「銀行も前ほど積極的じゃない」

かつて

「アパートを建てる＝安定資産」

と言われた時代は、もう過ぎ去りました。

今の時代、

同じ土地でも、

“どんな事業に転換するか”

で未来が変わる。

そんな中で、再三言っている、

障がい者グループホーム（GH）開発が有望です。

今この分野は、

「社会的に必要」かつ「まだ飽和していない」

数少ない“新しい投資領域”。

しかも、ただの社会事業ではなく、

“国が制度的に支える不動産事業”なんです。

第2節　国が支援している「社会型不動産」の仕組み

障がい者グループホームとは、

障がいを持つ方が

地域の中で自立した生活を送るための

共同住宅。

運営会社は入居者から家賃を受け取るだけでなく、

国や自治体から「介護給付費」という補助金を受け取ります。

ここが、一般のアパート投資と大きく違うポイントです。

先程も書きましたが、

政令指定都市では、

この給付単価が通常より1人あたり月10万円高い。

たとえば20室フル稼働の場合、

運営会社には国から月800万円以上の補助金が支払われます。

この制度がある限り、

運営会社にとっても地主にとっても、

「安定した家賃を支払える構造」

が成立します。

しかも、

この制度は“特定の期間”における国の重点支援対象。

つまり、永遠に続くわけではありません。

補助金が高く、

運営会社が新規物件を探し、

行政も整備を推進している。

この3つが揃うタイミングこそが“追い風”なのです。

第3節　数字で見る「2026年が最後の追い風」である理由

では、なぜ2026年が“最後の追い風”なのか。

答えは、

全国的な供給ペースの加速にあります。

この2〜3年で、

全国の建築業界が「障がい者GH」に気づき始め、

政令市・中核市を中心に物件数が急増。

2024年には、

広島市でも「新規受け入れ枠がそろそろ上限」

という話が運営会社の会話に出るようになりました。

おそらく、

早ければ2026年前後には運営会社が

「場所」をより吟味し始めます。

大手では、

すでにそういう方針で案件獲得に動いています。

もうひとつは、

補助金制度の見直しサイクルです。

国の福祉財源は、

今後10年で再分配の方向に進むと予想されています。

介護・障がい・医療が一本化される

“地域包括ケア”

の流れの中で、

障がい者支援単体への手厚い補助は

“縮小フェーズ”

に入る可能性が高い。

つまり、

今が「制度・需要・供給」の三拍子が揃う最終局面。

この時期に動ける人は限られています。

なぜなら、

・200坪以上の土地

・建築費用（約1億円前後）

・行政協議に耐えられる根気が必要だから。

でも、逆に言えば、この3つが揃う人は、

「国策と共に動ける」側に立てる。

それは、ただの投資家ではなく、未来のインフラを創るリーダーの立場です。

第4節　「社会貢献」と「安定収益」が両立する、唯一の不動産

アパート投資が

「競争の世界」

だとすれば、

グループホーム開発は

「協働の世界」。

地主・投資家・運営会社・行政。

それぞれの立場が“支え合って成立する”のが特徴です。

入居者が安心して暮らし、

地域が温かく受け入れ、

運営会社が安定経営できる。

その上で、地主・投資家は長期安定収益を得る。

これは、“社会と収益が手を結ぶ投資”と言っていい。

広島でも、

Marpy Consultingを通じて開発された物件は、

地域の声に支えられて稼働しています。

「うちの土地が誰かの居場所になるなんて、想像もしなかった」

と誇りに思われる地主様も少なくありません。

数字だけを追う投資から、

“意味を持つ投資”へ。

あなたが今この記事を読んでいること自体、

その“意味のある世界”への入り口に立っているということです。

第5節　数字の裏側にある「現場のリアル」

Marpy Consultingの判断軸

実際に、私のもとには毎月のように相談が届きます。

地主さん、不動産投資家、建築会社、宅建業者……

それぞれが「今のままでは厳しい」と感じながら、

次の一手を探している。

彼らが抱える悩みは驚くほど共通しています。

「銀行の融資が通らない」

「建築費が上がりすぎて採算が合わない」

「不動産会社の提案は悪くないけど、利益が残らない」

そうした相談を受けて、

私が最初に見るのは

“土地”ではなく“全体の流れ”です。

たとえば、

広島市郊外で土地を持つ地主様からの相談。

大手建築会社からの提案内容は

「障害者グループホーム・20室」。

建築費は諸費用併せて1億5,800万円。

一見、収支表も整っていて「利回り6.8％」と書かれていました。

けれど、私は数字を鵜呑みにしません。

建築会社・運営会社・設計士、それぞれにヒアリングを行い、

地主様には「何が目的なのか」を明確にする。

特に大手ブランドは気にされていないようです。

私は新たに建築会社を選定し、

再見積りを取り直しました。

同時に、提携運営会社へ家賃交渉。

結果、

建築費を約2,200万円削減し、

借上家賃を月＋7万円アップ。

たったそれだけの「整え直し」で、

事業計画のキャッシュフローは大きく変わりました。

このとき地主様が言った言葉を、

今でも覚えています。

「最初は“建てる”ことばかり考えていたけど、

　大事なのは“ちゃんとした収支と目的で建てること”なんですね。」

そう。

建てることだけが目的ではなく、

収益物件として、地主様の目的を前提に整えること。

この思想が、

不動産開発コンサルティングの核心です。

数字や制度の裏側には、

いつも「人の想い」があります。

そして私は、

その想いを“形にする通訳者”でありたいと思っています。

土地をどう活かすか。

どこまでリスクを取るか。

何を残したいのか。

答えは人によって違います。

だからこそ、AIでもマニュアルでもなく、

現場を知る人間の判断が必要になります。

第3章｜参入できる土地とできない土地

──「建てたい」よりも、「建てられるか」から始まる

第1節　“建てる意志”より“建てられる条件”が先に立つ

障がい者グループホームの開発は、

アパート投資とはまるで違います。

アパートなら、

容積率・建ぺい率が通ればほとんどの土地で建てられる。

でもグループホームは、

「行政が認める土地」じゃないと一歩も動けない。

これは想像以上に厳しい現実です。

そしてもう一つ大事な点。

行政は、不動産会社や建築会社の相談には基本応じません。

実際に窓口で話を聞いてくれるのは、

「運営会社」

つまり、施設を実際に運営する事業者だけ。

だから、

私はまず運営会社に全体を説明し、

その上で彼らから行政に正式な立地相談をしてもらう。

これが、建築確認よりもずっと前に必要な

“第一関門”です。

第2節　現場の流れ

Marpy Consultingのリアルな動き方

私の現場では、こう動いています。

1️⃣ 土地情報を受ける（地主・投資家・不動産業者）

　→ 面積・用途地域・接道・災害区域をチェック。

2️⃣ 候補が条件を満たしそうなら、運営会社に報告

　→ 私の方で提携運営会社に「立地確認ヒアリング」と「社内可否」を依頼。

3️⃣ 運営会社が行政に相談（立地可否を確認）

　→ 自治体の障がい福祉課・地域福祉課などが判断。

4️⃣ OKなら初めて設計・建築会社の選定・仕切価格交渉・概算見積へ進行。

つまり、

私の仕事は「土地の橋渡し役」であり、

行政・運営・設計・建築の4者を

“線でつなぐ”ことなんです。

第3節　土地が通るかどうかは「地図では分からない」

地図や資料を見ただけでは、

建てられるかどうかは正確には分かりません。

なぜなら、

自治体ごとに独自のルールや運用基準があるから。

たとえば、

・同じ「イエローゾーン」でも、ある市ではOK、別の市ではNG。

・交通量が多い道路沿い、線路や踏切などが近くにあると、　建築上はOKでも福祉課が拒否。

・「既にエリア内に施設が多い」という理由で認可が降りない。

こうしたケースは珍しくありません。

だからこそ、

私は現地の行政に直接出向くことはせず、

提携している運営会社を通じて

“裏側の温度”

を探るんです。

運営会社の担当者が市役所に入ってくれると、

雰囲気で分かるようです。

「この担当者は前向きに聞いてくれてる」

「ここはもう枠が埋まってる」

紙では出てこない判断が、

その会話のトーンで見えてくる。

それを私が受け取り、

次のステップを整える。

第4節　行政の“ドア”を開けるのは、運営会社の信頼力

誤解されがちですが、

行政や金融機関が見ているのは　

「土地」ではなく「運営実績」です。

つまり、

“どこの運営会社が建てるのか”

で結論が変わる。

実際、

同じ土地でもA社では断られ、

B社では即OKになることがある。

これは運営会社の“信頼スコア”のようなもの。

だからMarpy Consultingでは、

全国区の実績のある運営会社と複数提携し、

「行政と話ができる窓口」

を常に複数持っている。

クライアントパートナー立場として、

“交渉の選択肢”

を持つことが最強の武器なんです。

第5節　現場のリアル ― 200坪の土地が通った理由

実例の話をしましょう。

呉市郊外で、

200坪の土地を持つ地主様から相談がありました。

ハザードマップ上は“イエロー区域”。

建築会社は

「少しリスクがあるので難しいですね」

と後ろ向き。

しかし、

私は運営会社に相談を依頼しました。

担当者が事業可否を決める運営会議で、

こう確認してくれたんです。

「この地域はイエローですが、呉市は比較的融通が利きやすく、

　避難経路も確保して、周辺環境も需要も適しているからOKです」

つまり、“色”ではなく“条件”で判断してくれた。

結果、

行政からも「整備計画に合致」

と回答があり、

建築許可が正式に通りました。

もしあの時、

運営会社を通さず直接相談していたら、

おそらく“門前払い”だったでしょう。

第6節　条件を通すのは“情報力”と“整える力”

グループホームの土地審査は、

決して机上では完結しません。

必要なのは、

「どこが通るか」よりも「どう通すか」。

私はこれまで何件も“グレーゾーン”の案件を見てきました。

共通して言えるのは、

「条件を整えれば通る土地は多い」

ということ。

逆に、整えずに“いきなり建てようとする人”ほど失敗します。

整えるとは、行政、運営会社、設計、建築。

それぞれの視点をひとつの線にまとめること。

そこに、不動産開発コンサルタントという存在の意味があるんです。

第7節　「運がいい土地」とは、“つなげてもらえる土地”

運がいい土地とは、

最初から条件が整っている土地ではありません。

運営会社が「この場所なら行政が動く」と思える土地。

行政が「ここなら地域のためになる」と思える土地。

そして、その二つをつなげる“人”がいる土地。

その橋渡しをするのが、私たちの仕事です。

第4章　Marpy Consultingが選ばれる理由

──「誰に相談するか」で、未来の利益はまるで違う

第1節　不動産会社でも建築会社でもない、“第三の専門家”という存在

不動産会社は“売る”ために存在し、

建築会社は“建てる”ために存在する。

どちらも間違いではない。

むしろ、それぞれの役割は尊いし、

必要不可欠。

でも、彼らは

「施主の最終利益を最大化するため」

に動くわけではない。

だから、多くの地主さんや投資家はこう感じる。

これはあなたの感覚が鋭いのではなく、

そもそも“その役割を担う人が業界に少ない”だけ。

そこで私は、

建築会社にも不動産会社にも属さず、

“施主の側”に立ち続ける専門家

＝不動産開発コンサルタント

という立場を選び数年前に独立しました。

なぜ、この立場を選んだのか？

理由はシンプル。

私は長年、不動産総合ディベロッパーの

収益物件開発、販売、

子会社の建築会社の事業業責任者（専務取締役）として、

土地仕入れ → 設計 → 建築 → 販売・運営まで

全工程を指揮する立場を経験いたしした。

その中で、

• 業者間の“仕切り価格”

• 建築会社の本当の得意・不得意

• 設計と施工の裏の理屈

• 見積の“どこに余分な脂が乗るか”

• どの協力会社がどの工法に強いか

• 販売会社の利益構造と上乗せの仕組み

  
  

すべてを実際の現場で見てきました。

つまり、

「業界の裏側を知っている側」でもあり、

「施主の利益側に立てる側」でもある。

この“両方の視点を持つ人間”こそ、

本来は不動産開発に必要なポジションだと確信しています。

第2節　裏側を知るからこそできる ― 建築費10〜15％削減の根拠

「Marpyさん、なんで安くできるんですか？」

この質問は、ほぼ全員から聞かれます。

でも答えは実に現実的で、決して魔法でも裏技でもない。

① 建築会社の“業者価格ルート”を理解しているから

ここは完全に業界の裏事情になりますが、

建築には「一般施主価格」と「業者間取引の仕切り価格」が存在します。

これは建築会社が悪いのでありません。

会社の利益を守るための当然の仕組み。

ただし、

不動産販売会社を経由すると、

さらにその上に“販売会社の利益”が15〜25％乗る。

だから結果として高くなる。

私は前述のとおり、

不動産販売会社・建築会社側で

年間数十棟の開発を手掛けていたので、

業者価格の基準値を把握している。

その価格帯へ寄せることができる。

② 「案件に合った建築会社」だけをピンポイントで選べるから

建築会社には、思っている以上に“個性”がある。

• 在来工法で木造建売住宅が得意

• 福祉施設の法的手続きに強い

• 決まった材質とパッケージを使い大量生産で安い

• デザインは得意だが効率性が低いので高い

• 2×4専門で価格帯が違う

• 店舗などの非住宅が得意

• 注文住宅が得意

  
  

これを知らずに選ぶと、

「本来はもっと安くできたのに…」

ということが簡単に起きる。

私は各社の特徴を把握しているため、

案件ごとに“最適な組み合わせ”を選べる。

③ 見積の“上乗せポイント”が瞬時に分かるから

見積書は、素人には分かりづらい構造。

• 現場管理費

• 諸経費

• 予備費

• 設備仕様の必要以上のグレード

• 法的に必要ない項目の上乗せ

  
  

私はこれらが「適正かどうか」を判断できる。

だから、同じ建物でも1,000〜2,000万円の差が生まれることもあるんです。

第3節　原価は“透明にするとこんなに違う”

以下は、構造を分かりやすく文章で整理した構成。

📘 原価の仕組み

• 本体工事費　

  販売会社経由：　「業者 → 販売会社 → 施主」　

  Marpy方式：　「業者 → 施主（直接）」

  
  

• 設計・監理費　

  販売会社経由：別部署で上乗せ　

  Marpy方式：建築会社と一括契約で最適化

  
  

• 営業経費　

  販売会社経由：広告・人件費が重い　

  Marpy方式：紹介・信頼ネットワークで最小

  
  

• 会社利益　

  販売会社：15〜25％　

  Marpy方式：5〜10％以内※事業費によって調整

  
  

• 最終見積価格　

  販売会社：高くなりがち　

  Marpy方式：事業収支計画では原価ベースで表す　　　　　　　

  
  

• 全て透明化＆最適化されやすい

  
  

第4節　建築会社を“選ぶ”ではなく、“活かす”という発想

「どこで建てるか？」ではなく、

「誰がその会社を活かすか？」で結果は変わる。

建築会社にも得意分野があることは先述の通り。

重要なのは、

“案件に一番合う会社かどうか”を見抜く力。

私は建築側で経営をしていたため、

図面を見ればその会社の得意不得意まで分かる。

そして施主にとって

「余分なコストを削ぎ落としながら、

　品質を落とさないライン」

を探すことができる。

第5節　土地、建築、運営──全工程を一気通貫で“整える”

アパートは「建てたら終わり」。

グループホームは「建ててからが本番」。

運営会社との

契約条件、間取り、仕様、借上家賃、借上期間…

これらを“後から調整する”のは極めて難しい。

だから私は、

最初の段階から運営会社・建築会社・設計士を同じテーブルに置く。

行政確認も運営会社にしかできない領域だが、

私は提携運営会社と連携して

“建てられるかどうか”

の段階から判断できる。

これを私は 整合開発（シナジーデザイン） と呼んでいる。

第6節　施主の“利益と誇り”を守る──それが私の仕事

土地は、先祖が守ってきた資産。

家族がつないできた誇り。

その土地の上に、

地域の役に立つ建物を建て、

誰かの生活がそこに生まれる。

「建ててよかった」そう思える未来を一緒につくる。

不動産開発は投資であり、人生の記念碑でもある。

第7節　信頼の証 ― 完結までの流れ

1️⃣ 無料相談（希望と土地の確認）

2️⃣ 提携運営会社への立地可否ヒアリング　※ここで初めて、コンサル契約の話になる

3️⃣ 建築会社を選定し、見積調整

4️⃣ 事業計画・収支シミュレーション作成

5️⃣ 運営会社契約サポート（コンサル手数料着工時に50％支払い）

6️⃣ 竣工・引渡し（コンサル料残金清算）／その後の運用フォロー付き

第5章｜数字で見る“今だけの追い風”

── 2026年が「最後の好条件」になる理由

第1節｜国の支援が作り出す「異例の安定構造」

障がい者グループホームは、

国の福祉予算の中でも

特に優先度が高い事業です。

その理由はシンプル。

施設が圧倒的に足りていない。

特に、政令指定都市では入居希望者が後を絶たず、

待機者リストが常に“満員”。

国はこの状況を受けて、

運営会社に支払う報酬単価（補助金）を引き上げました。

前述のとおり、1人あたりの月額報酬は、

一般的な自治体よりも政令市の方が＋約10万円。

これが20室の施設になると、

月に約200万円もの差が生まれる計算です。

第2節　20室フル稼働の現実的シミュレーション

では、運営側から見る実際の数字を見てみましょう。

（※平均的な政令指定都市のケース）

───────────────────────────────

【運営補助金】　1入居者あたり：40万円 × 20室 ＝ 月800万円

【入居者家賃】　5万円 × 20室 ＝ 月100万円

【合計収入】　月900万円 × 12ヶ月 ＝ 年1億800万円

【借上家賃（地主側収益）】　月90〜110万円 × 12ヶ月 ＝ 年1,140万円前後

【借上年数】　20〜30年（長期契約）

運営経費を差っ引いても、安定経営となる可能性は高い。───────────────────────────────

この数字を見て、

「こんなに安定している投資、他にある？」

と感じる人も多いはず。

しかも、

運営・入居・管理・広告・空室対応。

すべて運営会社が担う。

地主や投資家は、

“借上家賃を受け取る”だけのポジション。

これが、アパート経営との決定的な違いです。

第3節　「補助金 × 借上 × 需要増加」のトリプルメリット

2026年までは、三つの追い風が揃っています。

🌿 ① 補助金の上限が維持されている　

→ 政府の障がい福祉強化方針が継続中。　

→ ただし、予算再配分の議論が進行中（2027年度で見直し検討）。

🏠 ② 借上家賃が全国的に高水準を維持　

→ 広島・岡山エリアでも月90〜100万円で安定。　

→ 供給不足ゆえに運営会社側が地主を“探している”。

📈 ③ ニーズが最高潮にある今　

→ 新規参入がまだ間に合う“最後のステージ”。　

→ 施設数が増えれば、補助金も家賃も少しずつ下がる流れに。　

→金融機関の理解が深まり個別の審査基準に。

つまり「2026年がピーク」というのは誇張ではなく、

制度と市場が作る“自然な節目”なんです。

第4節　アパート投資との“リスク構造”の違い

◎アパート投資：

• 空室リスクあり

• 管理コストあり（入居者・建物・広告）

• 家賃下落リスクあり

• 融資依存度が高い

◎障害者グループホーム投資：

• 借上固定収益

• 運営コストほぼ不要

• 家賃固定

• 福祉事業者が長期契約

  
  

つまり、「不動産」ではなく「社会インフラ」への投資。

土地の活用でありながら、

“社会貢献”

というもう一つのリターンがある。

この心理的リターンが、

次世代の投資家たちに新しい価値を生み出している。

投資家のお金が、利益の追求だけでなく、

地域福祉に循環することって、

純粋に素敵だと思いませんか？

第5節　2026年を逃すとどうなるか？

もちろん、

2027年以降もグループホームは建てられます。

おそらく、

需要のピークは10年先かもしれません。

ただ、その“条件”は確実に厳しくなります。

✅ 運営会社が新規案件を絞り始める

✅ 行政の補助金上限が見直される

✅ 借上家賃が下がる

✅ 競合物件が増え「働く人」の不足に陥る

つまり、

「参入できる土地」と

「借りてもらえる土地」の差が、

一気に開く。

私は現場で、

すでにその変化の“前兆”を感じています。

「今から動いて、ようやく2026年に間に合う」

それが、実務者としてのリアルな感覚です。

第6節　わたしの役割 ― チャンスを現実に変える

私は、“売る”ためにこの記事を書いていません。

私の仕事は、オーナー側のパートナーが役割です。

だから“間に合わせる”ために書いています。

情報を早く知った人が、

その分だけ「整える時間」を得られる。

だから、今すぐ建てなくてもいい。

まずはあなたの土地や条件が

「建てられる」かどうかを知る。

そこがスタートです。

私たちMarpy Consultingでは、

2026年3月末までにご相談いただいた方限定で、

提携運営会社と当社で

「立地適性診断」

を無料で個別実施させて頂きます。

それは単なる物件精査ではなく、

「あなたの土地で、行政が認めるかどうか」

の診断書だと思って頂ければ幸いです。

もしかしたら、

その結果が、未来の分かれ道になるかもしれません。

第6章｜理想の未来 ― 投資・事業・誇りを同時に得る

── “数字の先”にある、本当のリターン

第1節　お金だけでは測れないリターンがある

私がこの仕事をしていて一番感じるのは、

「建てて終わりではない」ということ。

アパートやマンション投資は、

数字で成果を語れます。

でもグループホーム開発は、

建物の完成と同時に“新しい人生の役割”が始まる。

ある地主さんは言いました。

「この建物の灯りが夜も点いてるのを見るたび、

“自分が地域に貢献できている”と実感するんです。」

お金では得られない安心感。

そして、家族にも誇れる投資。

これこそが、

障がい者グループホーム開発の“真のリターン”です。

第2節　投資家にとって 「安定」と「信頼」が両立する時代へ

投資家にとって魅力なのは、

「長期安定×社会貢献」

という組み合わせ。

20年、30年の固定収益契約。

入居率を気にする必要も、広告費も不要。

しかも社会的に価値のある建物。

数字の裏に、人の感謝がある投資。

「次の世代に誇れる資産を持ちたい」

そう考える投資家にとって、

これほど整った仕組みは今はありません。

実際、これまで株式や仮想通貨で資産を増やしてきた人が、

「最後は社会に還元したい」

とグループホーム投資に転換する例が増えている

という話も聞きました。

それは単純な

“利回りの卒業”

とも言えるかもしれません。

第3節　不動産業者・建築会社にとって ― 新しい柱の誕生

不動産会社や建築業者にとっても、

グループホーム開発は新しい時代の事業軸です。

今、戸建・アパート市場は価格競争と人材不足で疲弊しています。

でもこの分野は、

“価格ではなく信頼”で選ばれる。

Marpy Consultingでは、

地元業者の皆さんと協働して案件を進めることも多い。

いや、それが全てといっても過言ではありません。

最初は「難しそう」と言っていた方が、

完成後にこう言うんです。

「こんなに全てをお任せできるとは思いませんでした」

「地域社会に貢献出来て嬉しい」

利益を出しながら、

社会的にも意義のある仕事ができる。

その体験が、次のやる気を生むんです。

第4節　地主・資産家にとって ― 家族と地域に誇れる“形”を残す

地主さんにとって、

グループホームは“資産活用の最終形”とも言えます。

アパートや駐車場のように相場に左右されず、

固定収益で長期運用できる。

それに加えて、

「社会の役に立っている」という実感がある。

相続のとき、

お子さんやご家族、

そしてご先祖様に向けても

その活用方法を誇りに思える。

これほど幸せな資産の残し方はないでしょう。

ある方はこう言いました。

「親の代からの土地を“誰かの生きる場所”にできる。

　これ以上の使い方はないと思った。」

投資であり、祈りのようでもある。

そんな土地活用が、確かに存在するんです。

第5節　数字の向こうに“物語”を持つ投資へ

グループホーム開発は、

決して“夢のような話”ではありません。

むしろ現実的で、行政、運営、金融、建築。

そして、入居者のご家族。

すべての現場が

“人の努力”

で支え合っている世界です。

けれど、

その中に確かにあるんです。

“数字では測れない温度”。

家賃表にも、

事業計画書にも載らない、

「人が生きる場所を作る」という価値。

私はそれを、

“未来に誇れる投資”

と感じていますし、

そのことに携われる当社も誇りに感じています。

第6節　未来へ ― チャンスは“知っている人”のもとに集まる

2026年。

障がい者グループホームの市場は、

確実に次のフェーズに入ります。

行政支援が続く間に、

どれだけの人が一歩を踏み出せるか。

条件を整えられる人は限られている。

でも、「知っている人」だけが、準備できる。

そして、準備できた人が“運のある人”になる。

終章　“建てられる人”は、運がいい

── 今、このタイミングで動けることの意味

第1節｜条件が揃う人は、ほんの一握り

この数年、たくさんの土地を見てきました。

でも、すべての土地で建てられるわけではありません。

面積、用途地域、災害区域、周辺環境、

そして運営会社の方針や行政の判断。

いくつもの条件が重なって、

ようやく「建ててもいい」と認められる。

そしてその条件が、

すべて整うタイミングは本当に、

奇跡のように少ないんです。

だから私はいつも思います。

「建てられる人は、運がいい。」

でもこの“運”は、偶然ではなく“準備の結果”でもあります。

第2節　「いつか」ではなく、「いま」だから意味がある

誰もが心のどこかで、

「いつかは動こう」と思っています。

でも、土地の価値も、

制度の条件も、

人の縁も、

ずっと同じではありません。

1年経てば、運営会社の方針が変わる。

行政の枠が締まる。

補助金が見直される。

金利もどうなっているのか分からない。

当社の関わり方も変わる。

そして、“チャンス”は静かに通り過ぎていく。

未来を動かすのは、

勇気よりもタイミングです。

「知った瞬間に、動けるかどうか」

それだけが、未来を分けるんです。

第3節　相談という“はじめの一歩”を軽くしてほしい

Marpy Consultingの無料相談は、

「契約」ではなく「整理」の場です。

・土地をどう活かせるか

・行政が認める可能性があるか

・どの運営会社が合いそうか

これらを“共に整える”時間。

まだ建てなくてもいい。

むしろ、早い段階ほど整えやすい。

運は、準備した人の上にだけ降りてくる。

それを、私は何度も現場で見てきました。

Marpyからの最後の言葉

この文章をここまで読んでくれたあなたは、

もう“普通の土地活用”の考え方を越えています。

それは、

数字よりも「価値」を見ようとしている証。

目先の利益よりも「未来」を信じている証。

そして、

「自分の土地が、誰かの生きる場所になる」

そんな未来を思い描ける人。

その時点で、あなたはもう選ばれています。

🏠 無料特典のご案内

もしあなたの土地や計画を一度見てほしいと感じたら、

2026年3月末までに「無料個別相談」にお申し込みください。

もちろん、

障害者グループホーム以外のご相談も大丈夫です。

特典として、

提携運営会社と連携した『立地適性診断』を実施致します。

これは障害者グループホーム開発において机上の構想ではなく、

「あなたの土地で建てられるか」

を行政レベルで確認した“本物の診断”です。

また、

アパート建築のご相談では、

どのような建物、プラン、事業収支になるのか、

『概算事業収支計画書』をおつくり致します。

あなたの土地が、

社会の未来を支える場所になるかもしれない。

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株式会社Marpy Consulting

代表取締役　岩故　昌彦